поиск местонахождения абонента по номеру мобильного телефона отзыв

ца могут инвестировать лишь в жилье, а торговые и офисные центры — это для «мастодонтов», способных вложить сотни миллионов долларов. Но в кризис, столкнувшись с проблемами реализации, девелоперы занялись «розницей». Приобрести «мелкую нарезку» можно за суммы, эквивалентные стоимости квартир, — от 5-10 млн руб. Возьми, убоже, что нам негоже… «Ряд собственников бизнес-центров класса В или В+ в условиях острой необходимости в деньгах занялись продажами «в розницу», поскольку найти одного инвестора стало почти нереально», — говорит Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. По его словам, такие сделки зафиксированы в БЦ Brent City на Дубининской (девелопер Smynex), БЦ The Yard, Apple Tower (Red Development), «Барклай Плаза», «Магистраль Плаза» («Плакон эстейт» / «Абсолют»). Минимальная «нарезка» составляла 50 кв. м, чаще 200-400 кв. м. Елена Перлова, директор департамента коммерческой недвижимости компании «Кредит Макс» и член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы, дополняет список: по ее словам, блоки от 50 кв. м продаются сегодня в бизнес-центре в Марьиной Роще. Однако, обращают внимание эксперты, следует понимать, что девелоперам, конечно, интереснее продавать коммерческую недвижимость целиком: помимо того, что получать большие суммы единовременно просто приятнее, таким БЦ впоследствии будет сложнее управлять из-за большого количества хозяев, у каждого из которых по любому вопросу окажется особое мнение. Поэтому на «розничные» продажи собственники идут от безысходности, когда по-другому не получается. Иначе говоря, такой объект обычно называется грустным словом «неликвид» — и частному инвестору стоит помнить об этом… Администрация: и помощник, и конкурент Владельцы коммерческой недвижимости прекрасно знают этот термин — управление. Значений у него два: во-первых, техническое обслуживание, то есть обеспечение жизнедеятельности помещения. Охрана, уборка, замена перегоревших лампочек и т.п. — перечень может быть различной длины и наполнения в зависимости от конкретного БЦ. Во-вторых — управление финансовое, то есть поиск арендаторов, присмотр за ними, сбор платы. Что до первого, то здесь покупатель небольшого офисного помещения может быть спокоен: управляющая компания (чаще всего это построивший БЦ девелопер или его «дочка») в беде не бросит. Управленцу, разумеется, совершенно неинтересно, чтобы из-за проблем в одном из блоков рухнуло все здание, поэтому техническую эксплуатацию вам организуют. Естественно, за деньги: уровень цен специалисты оценивают в 1,2-2,7 тыс. руб. за кв. м в год. А вот со вторым, то есть обеспечением арендаторами… Не исключено, что это пообещают, но вряд ли сделают. Дело в том, что пока в помещении есть нереализованные площади (а по нынешним временам они есть всегда), управленцы кровно заинтересованы в том, чтобы сдать именно свое, а вовсе не ваше. Так что управляющая компания становится мощнейшим конкурентом — что бы ни говорили вам при продаже… Языком цифр Посчитаем. 7-11% годовых — такие показатели доходности инвестиций в небольшие офисные блоки называют эксперты. «Рассмотрим помещение, которое мы приобретаем по $3,3 тыс. за кв. м, а сдаем по $400 в год, — говорит Алексей Белугин, директор по развитию компании «Мэтр Роше». — Окупаемость составляет восемь лет. А с учетом коммунальных и налоговых платежей, затрат на привлечение арендаторов и простоя помещения в период ротации нанимателей она стремится к десяти годам». Аналогичные цифры приводит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: по его оценке, затратив 15 млн руб. на приобретение 120 кв. м и еще порядка 2 млн на отделку, можно сдать помещение за $600-650 за кв. м в год. С учетом все тех же дополнительных расходов и простоев срок окупаемости составит 9-10 лет. Много это или мало? С одной стороны, аренда жилья в Москве сегодня приносит меньше: там доходность вообще на уровне 4,5-5% годовых. С другой, квартира сдается, в общем, всегда. В случае отсутствия нанимателей можно немного сбросить цену — и желающие сразу находятся. С бизнес-недвижимостью иначе: непродолжительная прогулка по Москве (особенно с год назад, в самый разгар кризиса) показывала, что едва ли не половина нежилых помещений продается или предлагается в аренду. Альтернативные варианты: ПИФы… В принципе, технология привлечения мелких инвесторов давно разработана и обкатана. Занимаются этим паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Такая организация собирает средства у множества частных лиц, в результате чего аккумулируются серьезные суммы, достаточные для приобретения чего-то масштабного. На фондовом рынке ПИФы работают с крупными пакетами акций, а в сфере недвижимости вполне способны приобрести целый бизнес-центр. К сожалению, на каменистой российской почве идея прижилась плохо. Недвижимость вообще не дает сказочных доходов — а с учетом аппетитов отечественных «бизнесменов», считающих, что всякое движение пальцем должно приносить лично им тысячи долларов, на долю акционеров оставались вообще крохи. Кое-как ПИФы недвижимости стали появляться до кризиса (любимый журналистский штамп тех лет — аналогии ПИФ с тем псом Пифом, который вместе с котом Геркулесом), но в последние пару лет все заглохло вообще. Сейчас интернет-поисковики на соответствующий запрос выбрасывают чудесные сайты: ПИФ рассказывает, какие доходы он принес акционерам за последний год. «Последним» оказывается 2007-й… …и «сделай сам» Куда более многообещающий вариант — хотя и хлопотный. Покупаем квартиру на первом этаже, переводим в нежилой фонд и сдаем под магазин или офис. Доходность от аренды удачно расположенной торговой точки, сообщает Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад», достигает 15% годовых. Стоимость метра — как у квартир, минимальные площади также вполне «квартирные» — 50-70 кв. м. Существенная проблема, говорит Е. Перлова, состоит в том, что небольших объектов всегда очень мало, и уходят они в первую очередь. К тому же процедура перевода в «нежилье» сложная и дорогостоящая. К примеру, отсутствие отдельного входа у магазина или офиса не просто неудобно, но прямо запрещено. Не должны посетители топтать общественный подъезд! Не забудем, что коммунальные платежи за нежилое помещение резко возрастают. Так что объект, который по каким-то причинам не сдается несколько месяцев, просто разорит владельца. Не получится у хозяина заниматься и любимым «видом спорта» московских рантье — убеганием от налоговой инспекции. Магазин находится на виду, выдать его арендаторов за приехавших погостить родственников из Сыктывкара (как часто делают на квартирном рынке) не удастся. …Одним словом, вложения в коммерческую недвижимость для частных лиц не то чтобы невозможны в принципе. И даже доходность здесь теоретически оказывается побольше, чем в жилом сегменте. Но дело это хлопотное, требующее принципиально иного уровня квалификации. Иначе и до разорения недалеко. Источник: «Фотонедвижимость»