телефонный справочник челябинска 2006 год

гут быть полностью нежизнеспособными» Постепенное насыщение загородного рынка и рост конкуренции среди застройщиков сделали наличие продуманной концепции проекта необходимым условием успешной работы. Именно поэтому в последние два-три года исключительную значимость приобретают консалтинговые услуги. Ранее их предлагали только зарубежные компании, однако результат их деятельности был несколько оторван от действительности - из-за отсутствия опыта работы на российском рынке. Постепенно в этом направлении начали двигаться отечественные риелторы, располагающие обширной базой и отлично ориентирующиеся в местных реалиях. Но им не хватало знания эффективных методик и современных подходов к анализу. Шанс успешно совместить теорию с практикой получили брокерско-консалтинговые структуры - такие, как компания TWEED, вышедшая на рынок с новой комплексной услугой: best use земельного участка. Рассказывает генеральный директор компании Ирина Могилатова. - Мы общаемся непосредственно с потребителем, то есть, говоря профессиональным языком, «стоим непосредственно на деске», что делает наш консалтинг априори более качественным, чем у тех, кто не занимается брокериджем. Через нашу компанию ежемесячно проходит около 200 потенциальных покупателей. Наряду с этим мы также четко представляем, что именно необходимо застройщикам, поскольку большинство наших сотрудников ранее работали у девелоперов и знают этот бизнес изнутри. Политика компании заключается не в том, чтобы набрать как можно больше заказов, а чтобы максимально качественно обработать каждый из них. Я твердо убеждена: наш бизнес невозможно делать по шаблону. - Иностранные консалтинговые фирмы первыми начали осваивать этот рынок. То есть, как первопроходцы, они обладают определенными преимуществами. Каким образом собираетесь отбивать у них хлеб? - Я совершенно уверена, что у иностранцев не получится разработать качественную концепцию российского объекта, поскольку их опыт не ориентирован на наш менталитет. То, что нравится американцу или англичанину, не обязательно понравится русскому. Слишком велики различия между их и нашим образом мыслей, и образом жизни. Классический пример - заборы. За границей вы их практически не увидите (во всяком случае, в нашем понимании). А мы не готовы жить на земельном участке без ограды - ну исторически не готовы. Испытываем физическое неудобство, если рубежи нашей собственности не определены и не защищены должным образом. Наш покупатель предпочитает «хоть табуреточку поставить», как в любимом всеми фильме «Девчата». Впрочем, не исключено, что скоро такой подход будет пересмотрен: за последние годы средняя высота забора в организованных коттеджных поселках значительно уменьшилась - с 3 м до 6о см. Другой пример - зарубежный опыт сдачи в эксплуатацию домов, полностью готовых для проживания - под ключ, с мебелью. Эта практика чрезвычайно распространена в США или, например, в Китае. Но подобная модель не приживается в наших условиях: слишком разные у нас вкусы, слишком большое значение мы придаем внутреннему убранству помещения. Одного покупателя не устраивает качество работ, другого раздражает рисунок на обоях, третьему цвет плинтуса не нравится… Кроме того, отделка дома занимает не менее полугода, и, чтобы компенсировать заморозку своих средств на этот период, застройщик в итоге накидывает проценты «за беспокойство». Плюс непосредственно затраты на отделку - и цена коттеджа под ключ возрастает в два раза. Да и время экспозиции таких домов увеличивается как минимум на 6-9 месяцев. Это можно было наблюдать на примере реализации поселка «Николино» (1-е Успенское шоссе), где объекты сдавались под ключ, с внутренней отделкой. Выводя на рынок свой следующий проект - поселок «Довиль» (9-й км Минского шоссе), застройщик вернулся к привычному варианту - чистовой отделке. И, надо сказать, не прогадал. - С иностранцами разобрались. Местных «коллег» тоже за конкурентов не держите? - Отличительной чертой целого ряда российских консалтинговых компаний является то, что их бизнес в прямом смысле слова поставлен на поток. Нам регулярно приходится сталкиваться с просьбами застройщиков переделать разработанную где-то концепцию, поскольку она абсолютно нежизнеспособна. В связи с этим мне хочется порекомендовать девелоперам внимательней выбирать консалтера, уточнять, имеются ли в «портфолио» компании не только созданные, но и реализованные проекты. Если таковые наличествуют, и они удачны - с партнером можно иметь дело. Если же все сделано под копирку, зачем за это деньги платить? Не менее важна и личность сотрудника, который будет заниматься именно вашим заказом. Например, человек, получающий в среднем $2 тыс. в месяц и живущий где-нибудь в спальном районе, вряд ли четко представляет, как должен выглядеть элитный поселок на Новой Риге. - Какие типичные ошибки вы наблюдаете на практике, и какие из них приходится исправлять чаще всего? - Классический пример - несоответствие между площадями дома и участка. Скажем, строение от 700 кв. м нельзя размещать на территории меньше 30 соток. А если площадь коттеджа превышает 1 000 кв. м, ему необходимо пространство от 40-50 соток. К сожалению, не все девелоперы учитывают этот момент, что впоследствии отражается на ликвидности проекта в целом. Например, в коттеджном поселке «Новахово» (9-й км Новорижского шоссе) дома площадью от 700 до 1 000 кв. м расположены на участках 20-25 соток. Результатом подобной планировки явилось трехлетнее «зависание» проекта на рынке, и это несмотря на необыкновенно удачное месторасположение. Пожалуй, классическим просчетом можно назвать и несоответствие качества земельного участка уровню объекта (например, в элитном поселке на участке 30-40 соток располагается дом, имеющий нетипичную для верхнего сегмента площадь - 300 кв. м). Если люксовый коттедж строится на заведомо дешевом участке, тоже возникают проблемы с продажами. Это подтверждает опыт реализации проекта в районе деревни Лапино по 1-му Успенскому шоссе. Поселок позиционируется как элитный, но его месторасположение не соответствует критериям класса de lux. Еще одну распространенную ошибку иллюстрирует концепция поселка «Агаларов» на Новорижском шоссе. Здесь девелоперы разбили участки от 1 до 2 га буквально в чистом поле, хотя подобная разбивка, скорее, подходит для лесной местности - облагородить столь крупные территории при помощи ландшафтного дизайна очень непросто, это требует высоких затрат. А если у покупателя достаточно средств, он, безусловно, выберет лес. Неудивительно, что застройщику пришлось переделывать свою амбициозную концепцию в связи с ее полной нежизнеспособностью. - Какие новые тенденции приходят на загородный рынок? - За последнее время произошло смещение в сторону укрупнения проектов. Сейчас уже нельзя сказать, что элитным может быть только клубный поселок с малым количеством домов. Покупатели сегодня предпочитают обширные комплексы с развитой инфраструктурой. Кроме того, на первый план выходит эстетическая составляющая. Все больше клиентов при выборе загородного жилья руководствуются не только практическими соображениями, но и эмоциональными ощущениями: красиво - некрасиво, нравится - не нравится. Для того чтобы проект оказался ликвиден и востребован, следует в первую очередь правильно определиться с архитектурным стилем. Здесь необходимо учитывать, что с момента создания концепции до выхода объекта на рынок может пройти от года до двух, то есть необходимо работать на опережение. А верно определить смещение потребительских предпочтений в состоянии только опытный консультант, который непосредственно контактирует с потенциальным покупателем. Дело в том, что архитектурные предпочтения клиентов очень переменчивы. Сегодня покупателям нравится одно, завтра другое. Например, в 2002-2004 годах хитом был стиль «шале». Коттедж, соответствующий данному направлению, считался идеальным вариантом для продажи. Сейчас подобными домами никого не удивишь - вкусы сместились в сторону французской и английской архитектуры. Если вспоминать более ранние годы, всем на память приходят «замки» из красного кирпича, которыми застроена большая часть подмосковных поселков конца прошлого века. Сейчас такой дом продать не то что трудно, а практически невозможно. - Развитая инфраструктура современных загородных поселков позволяет позиционировать их в качестве мест для постоянного проживания. Однако все мы знаем, как остро не хватает за городом детских садов и школ. Насколько успешность проекта зависит от присутствия на территории комплекса объектов для подрастающего поколения? - Конечно, наличие дошкольных и школьных учреждений оказывает положительное воздействие на ликвидность объекта. Однако не стоит забывать, что покупатели, готовые заплатить за дом кругленькую сумму, наверняка имеют свои представления относительно уровня инфраструктуры. Он должен, как минимум, соответствовать уровню недвижимости в поселке. Поэтому хотелось бы заметить, что строительство школы и детского сада на территории самого поселка не всегда оправдано. Гораздо удобнее, если они находятся на некотором расстоянии, но при этом отвечают высочайшим требованиям и имеют солидную репутацию. Конкретный пример - школа МЭШ в Зайцеве, которая определила успех таких поселков, как «Клуб 2071» и «Довиль», поскольку покупатели при выборе жилья часто руководствовались именно близостью данной школы. Примером также может служить школа вблизи поселка «Павлово» на Новорижском шоссе. - Можете ли вы привести пример удачного поселка с продуманной концепцией, продажи в котором прошли в рекордные сроки? Какие именно факторы сыграли свою роль? - Вообще, успешный проект обычно появляется «в нужное время, в нужном месте». Главное - уловить намечающийся тренд. Ярким примером может служить первая очередь поселка «Антоновка», где продавались участки без подряда. В 2005-2006 годах, когда он вышел на рынок, подобные проекты расходились, что называется, на ура. Сегодня предпочтения покупателей сместились в сторону организованных комплексов, где реализуются коттеджи, построенные в едином стиле. И я серьезно сомневаюсь в востребованности второй очереди поселка, концепция которого не претерпела изменений. Говоря об удачных проектах, в первую очередь стоит упомянуть о проекте Ю. Григоряна «Горки-21» на Рублево-Успенском шоссе, а также о коттеджном поселке «Клуб 20’71». Успех в первую очередь определили правильный выбор земельного участка, оригинальная архитектура (стиль «шале» в современном «прочтении» архитектора С. Скуратова), оптимальный набор объектов инфраструктуры, правильное соотношение площади дома к площади участка. В этом и заключается смысл деятельности нашей компании - помогать девелоперам создавать по-настоящему интересные и перспективные проекты, учитывающие как существующий мировой опыт, так и самые современные разработки и тенденции. Источник: