определение местоположения подвижных объектов

анкт-Петербург, принимающий в год более трех миллионов российских и иностранных туристов, вошел в десятку самых посещаемых туристических центров Европы. В связи с этим правительством города была принята программа развития гостиничной инфраструктуры, согласно которой к 2010 году почти вдвое увеличится городская сеть отелей всех классов: от пяти звезд до экономичных мини-отелей. Привлечение инвестиций в строительство гостиниц, как в историческом центре города, так и в пригородах является одним из центральных пунктов программы. Впрочем, судя по динамике вложений в этом году, интерес к городу со стороны туристов уже подтолкнул инвесторов активнее вкладывать деньги: в течение года в Петербурге должны появиться девять новых гостиниц на 1 352 номера. «В 2008 году значительно увеличились темпы ввода новых объектов. За I полугодие 2008 г. в Санкт-Петербурге открылось больше номеров в новых гостиницах, чем за весь период 2006-2007 гг.», — подчеркивают специалисты компании Knight Frank. А на 2009 год уже запланировано открытие 16 отелей. Достоинства и недостатки Петербург привлекателен для гостиничных инвесторов по нескольким причинам. «Во-первых, гостиницы верхнего сегмента показывали неплохие экономические результаты. После некоторого падения показателя доходности на номер, в 2005-2006 гг. рынок выровнялся, и в 2007-08 годах начался рост как по загрузке, так и по средней цене продажи номеров», — рассказывает старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова. По ее словам, доходность гостиниц верхнего сегмента Петербурга сопоставима с доходностью отелей в европейских столицах, при том, что расходы пока ниже. Также, отмечает эксперт, немаловажную роль сыграла поддержка гостинично-туристскую отрасли на государственном уровне. Кроме того, растет деловая активность города, в Петербурге часто проходят конференции и встречи, что позволяет выравнивать сезонность, характерную для городов с преобладанием туристского спроса. «Кроме того, в России не так много городов, которые были бы более привлекательны для инвестиций в гостиничный бизнес, чем Петербург, с ним может быть сравнима только Москва», — считает Марина Смирнова.  Однако существуют также факторы, мешающие развитию строительства гостиниц в городе. «На сегодняшний день средний уровень цен на проживание в Петербурге на 15-20% выше, чем в большинстве европейских городов, что дополнительно ограничивает целевую группу потребителей гостиниц высокого класса», — говорит директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков. По мнению Марины Смирновой, главный минус инвестирования в строительство гостиниц заключается в том, что доходность гостиниц ниже, чем других видов коммерческой недвижимости – это важно учитывать при конкурировании за участки и инвестиции. Также существуют сложности с управлением и высокими барьерами на входе: гостиницу построить более затратно, чем офис или жилой дом и т.д. История Первой гостиницей «коммерческого» формата стал отель «Достоевский», построенный в 2003 году, он был рассчитан на 203 номера. «До этого открывались в основном малые отели, на 20-30 номеров максимум», — отмечает Марина Смирнова. Импульс новому строительству придали мероприятия по празднованию 300-летия Санкт-Петербурга. По словам эксперта, до недавнего времени строились в основном гостиницы высокого и бизнес-класса (4-5 звезд) в центре города. Поэтому главной тенденцией последних 2 лет стало строительство гостиниц среднего класса в центре города. «Сначала пытались заполнить наиболее доходные сегменты, которыми являются гостиницы высокого класса в центре города, затем принялись осваивать более «демократичные», сдвигаясь на периферию. Удалось добиться выравнивания спроса по сезонам за счет роста деловой клиентуры: стал заметен медленный рост загрузки в низкий сезон (зима-начало весны). Далее последовало включение гостиниц в МФК (многофункциональные комплексы) и в новые проекты, в том числе с оригинальной архитектурой, не традиционной для города, в составе крупных мегапроектов», — подчеркивает Марина Смирнова. Ярким примером такого проекта является строительство МФК на Приморской, где четвертый год путем намывания земель расширяется Васильевский остров. Согласно плану, пассажирский морской терминал займет площадь порядка 25 га, в нем будет построено 7 современных причалов и создана инфраструктура, необходимая для принятия туристов. Оставшиеся же 425 га займет мультифункциональный комплекс, в котором серьезное место будет отведено строительству новых гостиниц. «Инвестиционный период проекта составляет около 10 лет. Мы ожидаем, что он окупится в течение 7-8 лет. При этом внутренняя норма доходности «Морского фасада», по нашим подсчетам, должна составить 15-18% годовых. Это очень хорошие показатели», – отметил начальник отдела экспертной оценки проектов комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Санкт-Петербурга Павел Бруссер. Сегодня По мнению Николая Пашкова, сегодня гостиничный рынок Северной столицы лишь вступает в фазу роста. «Сейчас у нас в основном преобладают отели класса «3 звезды», построенные еще в прошлом веке, и не удовлетворяющие современным рыночным требованиям. Последние годы рынок насыщался в основном за счет мини-отелей, а также за счет отелей высшего класса», — говорит Пашков.  Однако, подчеркивает эксперт, восполнить хотя бы частично дефицит предложения эти форматы не могут. «По оценке нашей компании, городу не хватает более 15 000 гостиничных номеров. Особенно острый дефицит наблюдается в сегменте гостиниц среднего класса (3-4*). Эта категория отелей является для иностранных туристов неким балансом по критерию цена/качество», — добавляет Николай Пашков.  Город пытается решить эту проблему, в частности, за счет территориального расширения рынка средств размещения. По данным компании Knight Frank, в I полугодии 2008 года наметилась серьезная тенденция к строительству новых гостиниц за пределами центра города, в первую очередь неподалеку от крупных дворцово-парковых ансамблей Пушкина, Петродворца. Кроме того, увеличивается количество многофункциональных комплексов, предполагающих строительство апарт-отелей. «Спрос в данном сегменте будет формироваться, в первую очередь, в результате увеличения числа межрегиональных и международных компаний. Впрочем, пока что инвестируют в строительство в основном российские компании», — говорит Пашков. Строят также финны, норвежцы, существуют проекты итальянской компании. «Основную долю нового номерного фонда будут составлять гостиницы под управлением международных гостиничных операторов», — говорят в компании Knight Frank. Постепенно происходит перераспределение долей различных типов туристов в общем объеме гостей города в пользу бизнес-туристов, что является результатом повышения деловой активности в регионе. Завтра И в дальнейшем будущем, прогнозируют эксперты, строительство гостиниц будет идти активными темпами. «Несмотря на значительное увеличение предложения гостиниц в последние полгода, цены на проживание по-прежнему растут, что указывает на устойчивое развитие рынка и свидетельствует о его недостаточной насыщенности», — считают в Knight Frank. По словам Марины Смирновой, наметившиеся тенденции к росту основных показателей работы гостиниц в дальнейшем укрепятся, если не произойдет кризисных явлений, в том числе спровоцированных резким расширением рынка. «Выравнивание спроса за счет роста доли деловых клиентов продолжится, загрузка будет расти при плавном росте средних цен (в том числе за счет строительства новых высококлассных отелей — ожидается выход W, Four Seasons и т.д.). В этом случае доходность номеров будет сохранять положительную динамику», - резюмирует эксперт.